קיבלתם מפתח, והדירה עדיין לא רשומה על שמכם

בקצרה: מפתח ביד לא אומר שהזכויות בדירה עברו אליכם. בפרויקטים חדשים הרישום נשאר אצל חברה משכנת עד שהבית המשותף נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ועד אז הערת אזהרה היא ההגנה המעשית שלכם. בדקו נסח טאבו לפני החתימה ואספו את אישורי המיסים בזמן.

רוב הקונים בישראל מתייחסים ליום המסירה כסוף התהליך. מבחינת רישום הזכויות זו בדרך כלל נקודת ביניים, ולפעמים היא נמשכת שנים.

קראו גם: דירה יד שנייה עם שיפוץ טרי? דווקא זה צריך להדליק אצלכם נורה אדומה · קניתם דירה שנייה? המדינה גובה 8% עוד לפני שנכנסתם פנימה · טיפים לעיצוב הבית בסטייל ב-2022

למה הדירה שקניתם לא מופיעה בטאבו

כדי שדירה בבניין תירשם על שם בעליה, צריך קודם לרשום את הבניין כבית משותף ולחלק אותו ליחידות. התהליך כולל מדידה, הסדרת גבולות המקרקעין וחתימה על תקנון. בפרויקט שנבנה על קרקע לא מוסדרת, או כזה שממתין לפרצלציה, השלב הזה יכול להתארך גם אחרי שהדיירים נכנסו לגור.

בתקופת הביניים הקבלן מעביר את ניהול הזכויות לחברה משכנת, שמנהלת רישום פנימי של מי מחזיק בכל דירה. זה רישום תקף לצורכי מכירה ומשכנתא, אבל הוא לא תחליף לרישום הציבורי. אם רשמתם משכנתא, הבנק הסתפק בהתחייבות החברה המשכנת לרשום אותה בעתיד.

הערת אזהרה היא ההגנה שעובדת גם בלי רישום

הערת אזהרה נרשמת בטאבו לפי חוק המקרקעין ומודיעה לכל מי שבודק את הנכס שיש התחייבות למכור אותו לכם. מרגע שהיא קיימת, מוכר לא יכול למכור את אותה דירה פעם שנייה לקונה תם לב, והנושים שלו מתקשים להיפרע מהנכס.

אצל דירה שמנוהלת בחברה משכנת אין טאבו להעיר בו, ולכן ההגנה מגיעה ממקור אחר: מכתב החרגה מהבנק המלווה, ורישום ההתחייבות אצל החברה המשכנת עצמה. עורך דין שמלווה עסקה כזאת צריך להציג לכם את שני המסמכים, לא להסתפק בהבטחה בטלפון.

שלושה מסלולי רישום, שלוש בדיקות שונות

הפער בין המסלולים חשוב כשאתם מוכרים. דירה עם רישום מסודר עוברת בעלות בשבועות, דירה בחברה משכנת תלויה בקצב העבודה של גוף חיצוני שאינו צד לעסקה שלכם.

מה לבדוק לפני שאתם חותמים

• נסח טאבו או אישור זכויות שהופק באותו חודש, לא מסמך שהמוכר שומר במגירה משנה קודמת.
• האם רשומות הערות נוספות על הנכס: משכנתא, צו עיקול, זכות מעבר לשכן.
• האם שטח הדירה בנסח תואם את מה שמופיע בחוזה ובמפרט הטכני.
• מי הגוף שאחראי להשלים את רישום הבית המשותף, ומה לוח הזמנים שהוא מתחייב לו בכתב.
• מצב הבניין שהדירה יושבת בו, כולל חובות ועד וחריגות בנייה שעלולות לעכב אישורים.

האישורים שתוקעים את הרישום בפועל

העברת בעלות דורשת שלוש חתימות חוץ: אישור ממיסוי מקרקעין על תשלום מס שבח ומס רכישה, אישור מהרשות המקומית שאין חובות ארנונה והיטל השבחה, ואישור על תשלום אגרות הרישום. חסר אחד מהם והתיק מוחזר. מי שקנה דירה שנייה ישלם מס רכישה גבוה יותר, וההמתנה לאישור ארוכה בהתאם.

אגרות הרישום והאישורים האלה מצטרפות לעלויות הנסתרות שאף אחד לא מפרט בשלב ההצעה. תכננו אותן בתקציב מראש.

הסבר מסודר על אופן ניהול הרישום הציבורי של מקרקעין בישראל מופיע בערך מרשם המקרקעין, כולל מהות הרישום ותוקפו.

פעולה אחת להיום: הפיקו נסח טאבו של הדירה שאתם גרים בה דרך אתר gov.il, ובדקו אם היא רשומה על שמכם או עדיין על שם הקבלן. אם היא לא רשומה, שלחו מייל לחברה המשכנת ובקשו אישור זכויות בכתב ולוח זמנים לרישום.