קניתם דירה שנייה? המדינה גובה 8% עוד לפני שנכנסתם פנימה

בקצרה: על דירה יחידה יש מדרגת מס רכישה פטורה עד כ-2 מיליון שקל, אבל על דירה שנייה משלמים 8% כבר מהשקל הראשון. במכירה מחכה מס שבח של 25% על הרווח הריאלי, והפטור המשמעותי שמור בעיקר למי שמוכר דירה יחידה. סדר נכון של הקנייה והמכירה חוסך עשרות אלפי שקלים.

הרבה קונים מתמקחים על מחיר הדירה עד השקל האחרון, ואז נבהלים מהשורה שמופיעה חודש אחרי החתימה. על דירה שנייה, המדינה לא נותנת שום מדרגה פטורה. בזמן שרוכש דירה יחידה מתחיל לשלם מס רכישה רק מעל סף מסוים, המשקיע משלם 8% על כל שקל, מהראשון ועד כ-6 מיליון שקל.

קראו גם: כמה עולה דיור מוגן? · טיפים לעיצוב הבית בסטייל ב-2022 · תכנון תאורה בבית: איך להאיר כל חדר נכון ולחסוך בחשמל

מס רכישה: למה הדירה השנייה יקרה כבר בכניסה

מס רכישה נגבה מהקונה לפי מדרגות, והמדרגות מתעדכנות בכל 16 בינואר לפי המדד. לדירה יחידה יש מדרגת אפס עד כ-2 מיליון שקל, ומעליה אחוזים עולים בהדרגה. לדירה נוספת אין מדרגת אפס בכלל. על דירת משקיע בשווי 3 מיליון שקל תשלמו 8%, כלומר 240 אלף שקל מס רכישה, לעומת סכום נמוך בהרבה על אותה דירה אילו הייתה יחידה.

ההבדל הזה הוא לרוב הפער הגדול ביותר בין רוכש ראשון למשקיע, והוא נכנס לחשבון עוד לפני עלויות עורך דין, תיווך והובלה. מי שקונה כדי לעבור לגור צריך תקציב גם לריהוט, ולכן כדאי לבנות צ'ק ליסט לדירה חדשה שכולל את שורת המס לצד שאר ההוצאות.

כמה מס רכישה תשלמו: השוואת מדרגות

המספרים בטבלה מעוגלים ומתעדכנים כל שנה, אז לפני חתימה בדקו את הסכומים המדויקים באתר רשות המסים. הכיוון ברור: ככל שהדירה שנייה, המס מתחיל גבוה ונשאר גבוה.

מס שבח: 25% על הרווח, לא על המחיר

כשמוכרים, נכנס לתמונה מס אחר. מס שבח מוטל על המוכר, והוא 25% מהרווח הריאלי, לא מהמחיר הכולל. אם קניתם דירה ב-1.5 מיליון ומכרתם ב-2.1 מיליון, הרווח הגולמי הוא 600 אלף שקל, וממנו מנכים הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששילמתם ושיפוצים מהותיים. על מה שנשאר משלמים 25%.

ההוצאות האלה מקטינות את השבח החייב, ולכן חשוב לשמור קבלות לאורך כל שנות הבעלות. גם שיפוץ שהעלה את ערך הדירה נחשב, כל עוד יש עליו תיעוד.

הפטור לדירה יחידה ותכנון המכירה

מי שמוכר דירה יחידה שהחזיק בה לפחות 18 חודשים זכאי בדרך כלל לפטור ממס שבח עד תקרה של כמה מיליוני שקלים, שגם היא מתעדכנת. משקיע שמוכר דירה שנייה לרוב לא נהנה מהפטור הזה, אבל יש כלים שמקטינים את החבות:

• חישוב לינארי מוטב לדירות שנקנו לפני 2014, שמפצל את השבח לפי תקופות ומפחית מס.
• קיזוז הפסד הון מנכס אחר כנגד השבח באותה שנת מס.
• ניכוי כל ההוצאות המוכרות, כולל ריבית משכנתא בתנאים מסוימים.
• תזמון המכירה כך שדירה אחת תיחשב יחידה במועד המכירה.
• בדיקת זכאות לפטור לפני חתימה על חוזה, לא אחריה.

הכלל המעשי: אם יש לכם שתי דירות ואתם מתכננים למכור, סדר המכירה משנה כמה תשלמו. מכירת הדירה הזולה קודם, כשהיא נחשבת יחידה, יכולה לשמור את הפטור לנכס ולשנות את התוצאה בעשרות אלפי שקלים.

סדר הפעולות שחוסך כסף

לפני שאתם מגישים הצעה, חשבו את מס הרכישה לפי הסטטוס האמיתי שלכם, ולא לפי המחיר לבדו. אחרי הקנייה, כשמגיעים לשלב העיצוב, התקציב שנשאר קובע אם אתם ניגשים לבחירת ספה חדשה או משאירים את הישנה לשנה. גם תכנון תאורה נכון נכנס לאותו תקציב שהמס כבר כרסם בו. תכנון המס אינו טריק, הוא פשוט קריאה מדויקת של המדרגות והפטורים לפני שחותמים.

מקור רשמי להגדרות ולתקרות: מס שבח